Teknisk drift (hard FM), inkl. asset management, handler først og fremmest om at sikre vel vedligeholdte bygninger med en pålidelig og stabil drift uden afbrydelser. Som sådan er udgifter til teknisk drift grundlæggende en nødvendig omkostning for virksomheder, og økonomisk værdi kan først og fremmest skabes ved at optimere driften med henblik på at være så effektiv som mulig og dermed føre til reducerede omkostninger. Teknisk drift kan dog også skabe indtjening, f.eks. ved at den omfatter arealer til udlejning. Desuden kan teknisk drift påvirke balancen, f.eks. ved at optimere totaløkonomien og dermed påvirke kapitalomkostninger i relation til aktivmassen.
Teknisk drift kan derfor skabe økonomisk værdi gennem Øget indtjening, Reducerede omkostninger og Forbedret balance (se overblik på værditræet i figur 4). Hver enkelt type gennemgås i det følgende.
Leverance af driftsydelser til eksterne bruger kan bidrage til øget indtjening. Dette kan omfatte driftsydelser til bygninger eller lejemål, der anvendes af andre virksomheder i sammenhæng med udlejning af arealer eller ved etablering af andre former for driftsfælleskaber, f.eks. i en ejerforening. Dermed kan der udover en indtjening opnås stordriftfordele, der kan bidrage til en optimering af driften og skabe konkurrencedygtighed.
Asset management (jf. ISO55000) kan som koncept bidrage til at opnå en mere effektiv drift og vedligeholdelse af fysiske aktiver, herunder bygninger og tekniske anlæg. Ved at afveje aktivets performance (fx tilstand) mod risiko (fx vurdering af konsekvens hvis aktivet fejler), og omkostninger (fx til løbende tilsyn, afhjælpende vedligehold, planlagt vedligehold og genopretning) vil det være muligt at lægge den rette vedligeholdelsesstrategi (frekvensbaseret, tilstandsbaseret, ’predictive’, eller run-to-failure) på de enkelte aktiver eller aktivgrupper og løbende vurdere og justere vedligeholdelsesbehovet.
Optimering af driftsfunktioner kan skabe reducerede omkostninger, f.eks. ved hensigtsmæssig organisering og udnyttelse af synergier imellem forskellige driftsfunktioner og indførelse af nye teknologiske løsninger.
Energioptimering af bygninger kan ligeledes bidrage til reducerede omkostninger ved lavere energiudgifter og samtidig opnås mindre klimapåvirkning. Det vil som regel forudsætte investeringer i nye tekniske anlæg, så det er vigtigt at foretage en totaløkonomisk vurdering, så omkostninger til CAPEX og OPEX er afbalancerede og giver en acceptabel tilbagebetalingstid.
Asset management kan bidrage til at øge værdien af aktiver ved at skabe en dokumenteret bedre vedligeholdstilstand gennem anvendelse af anerkendte metoder og standarder, f.eks. ISO 55000.
Totaløkonomi kan også medvirke til at forbedre virksomhedens balance ved at sikre en afbalancering af omkostninger til CAPEX og OPEX set i forhold til aktivernes forventede levetid.
Værditræ for Økonomi ved “Teknisk drift”
