Økonomi ved Bygningsporteføljeledelse

Økonomi ved Bygningsporteføljeledelse

En virksomheds bygningsportefølje udgør typisk en væsentlig del af den samlede aktivmasse i en virksomhed. Bygningsporteføljen driver også væsentlige direkte omkostninger i form af forsikringer, skatter og afgifter (ved ejerskab over bygninger) eller husleje (ved leje). Ligeledes kan der være tale om væsentlige afledte omkostninger til administration og drift af bygningerne, fx varme, vedligehold, rengøring, samt pleje og renhold af udendørsarealer.

Porteføljestyring kan således skabe økonomisk værdi gennem Øget indtjening, Reducerede omkostninger og Forbedret balance (se overblik på værditræet i figur 1). Hver enkelt type gennemgås i det følgende.

Øget Indtjening

Udlejning af m2 kan skabe en lejeindtægt og dermed øget toplinje for kernevirksomheden. Der kan være tale om bygninger, etager, udvalgte m2 eller arbejdsstationer, grundarealer og parkeringspladser. Der kan endvidere være tale om udlejning af materiel og udstyr.

Eksempler på udlejning af m2 findes i større kontorbygninger, hvor hele etager kan udskilles og udlejes til andre virksomheder. Men der findes også eksempler fra  bymiljøer, hvor kontorbygninger af og til pålægges at have alment tilgængelige arealer/funktioner placeret i gadeniveau, som kan generere en indtægt fra café-drift o.l. (dette er tilfældet i dele af Ørestaden). I forbindelse med udleje af m2 kan der også tilbydes FM-services til lejere.

Udlejning vil desuden have en afledt effekt på omkostninger til drift, vedligehold og services.

Frasalg af bygninger kan skabe en øget indtægt i det enkelte år (det år hvor salget sker).

En Sale & Lease Back-strategi kan skabe en høj salgsindtægt (engangsindtægt) i salgsåret.

Reducerede Omkostninger

Frasalg af bygninger reducerer de løbende direkte ejeromkostninger (fx forsikringer, skatter og afgifter). Desuden vil dette kunne reducere de afledte omkostninger til administration, vedligehold, rengøring samt pleje og renhold af udendørsarealer i forbindelse med bygningerne.

Reduktion af lejemål reducerer de løbende huslejeudgifter. Det kan ske i tilfælde af reduceret arealbehov, men det kan tillige ske ved konsolidering af porteføljen på færre lokaliteter.

Lokalisering i områder med lavere ejendomspriser og husleje kan medvirke til reducerede omkostninger.

Forbedret Balance

Frasalg af bygninger. Afhængigt af finansiering vil et frasalg af bygninger kunne forbedre arbejdskapitalen (working capital) ved at veksle faste aktiver (bygninger) til likvide aktiver (kontanter). Dette vil forbedre virksomhedens øjeblikkelige evne til at investere eller til at imødegå uforudsete udgifter.

Sale & Lease Back vil skabe den samme effekt som et frasalg. Den umiddelbare virkning af en Sale & Leaseback (jf. operational lease definition) er at bygningens værdi fjernes fra balancen, mens huslejen tilføjes balancen.

Ved at fjerne sine ejendomme fra balancen, og dermed reducere sin balance, kan man opnå nogle mere favorable nøgletal såsom afkastningsgrad, egenkapitalforrentning, og gældsdækningsgrad, jf. tabel med KPI-er nedenfor. Dette kan påvirke analytikere og investorer i værdiansættelsen af virksomheden til at vurdere den som mere attraktiv. Derfor bør en porteføljestrategi om eje eller leje både tage højde for påvirkningen af driftsresultatet og balancen.

Lokalisering i udviklingsområder, f.eks. i nærheden af planlagt ny trafikinfrastruktur kan medvirke til øget ejendomsværdi. For ikke-kommercielle ejendomsinvestorer vil dette dog primært være et hensyn der tages i betragtning, hvis det er i overensstemmelse med andre forretningsmæssige hensyn.

Værditræ for Økonomi ved “Bygningsporteføljeledelse”

Interessenter og kommunikation ved “Bygningsportefølje”

Eksterne interessenter: Købere, lejere, erhvervsmæglere, advokater/jurister og investorer.

Interne interessenter: CFO, CEO og forretningsenheder berørt af porteføljeændringer.

Kommunikation i forbindelse med porteføljebeslutninger med henblik på at skabe øget økonomisk værdi rettes primært mod virksomhedens CFO og CEO.

KPI’er for Økonomi ved Bygningsporteføljeledelse

Tilbage til Værdiguide til FM

Links og referencer

Økonomi som omkostning behandles mere indgående i et bogkapitel:

Alexander Redlein og Per Anker Jensen (2017): Cost. Chapter 13 in: Per Anker Jensen and Theo van der Voordt. (eds.): Facilities Management and Corporate Real Estate Management as Value Drivers: How to Manage and Measure Adding Value. Routledge, Oxfordshire, UK.

https://www.routledge.com/Facilities-Management-and-Corporate-Real-Estate-Management-as-Value-Drivers/Anker-Jensen-van-der-Voordt/p/book/9781138907188

Økonomi som værdi af aktiver behandles mere indgående i et bogkapitel:

Hilde Remøy, Aart Hordijk and Rianne Appel-Meulenbrook (2017): Value of assets. Chapter 14 in: Per Anker Jensen and Theo van der Voordt. (eds.): Facilities Management and Corporate Real Estate Management as Value Drivers: How to Manage and Measure Adding Value. Routledge, Oxfordshire, UK.

https://www.routledge.com/Facilities-Management-and-Corporate-Real-Estate-Management-as-Value-Drivers/Anker-Jensen-van-der-Voordt/p/book/9781138907188

Forfatterne

Director i EY, Workplace og Facilities Management specialist

Frederik Krarup

Frederik har 14 års erfaring som konsulent og rådgiver i EY. En stor del af tiden er brugt på at specialisere sig inden for facilities management og workplace, hvor han har erfaring med strategi og organisationsudvikling, outsourcing og partnerskaber, analyser og benchmarking.

Frederik har 14 års erfaring som konsulent og rådgiver i EY. En stor del af tiden er brugt på at specialisere sig inden for facilities management og workplace, hvor han har erfaring med strategi og organisationsudvikling, outsourcing og partnerskaber, analyser og benchmarking. Frederik har sammen med DFM og gennem sit arbejde som rådgiver være med til at udvikle flere koncepter og værktøjer, hvoraf nogle er almindeligt kendte og anvendes bredt i Workplace- og FM branchen, f.eks. EY’s FM Modenhedsmodel. Frederik faciliterer desuden DFMs Head of FM netværk.
Professor emeritus, DTU og æresmedlem i DFM

Per Anker Jensen

Per Anker Jensen er uddannet som civilingeniør fra Danmarks Tekniske Universitet (DTU), og han har en PhD fra DTU og en MBA fra CBS. Per har 20 års praktisk erfaring fra Rambøll og DR. I 2005 blev han ansat på DTU som lektor og fra 2009 som professor med speciale i Facilities Management.

Per Anker Jensen er uddannet som civilingeniør fra Danmarks Tekniske Universitet (DTU), og han har en PhD fra DTU og en MBA fra CBS. Per har 20 års praktisk erfaring fra Rambøll og DR. I 2005 blev han ansat på DTU som lektor og fra 2009 som professor med speciale i Facilities Management. I perioden 2008 til 2019 var han leder af Center for Facilities Management – Realdania Forskning (cfm.dtu.dk). I 2020 blev han professor emeritus ved DTU Management Engineering.

Per er forfatter af et stort antal bøger, videnskabelige papers og faglige artikler, bl.a. i FM Update. Han er forfatter af ”Håndbog i Facilities Management”, der blev udgivet af DFM i første udgave i 2001, og som i 2021 er udgivet i 4. udvidede udgave. Per blev i 2020 æresmedlem af DFM.